Nemovitosti-vykup.cz

Lze považovat nemovitosti za stále ještě konzervativní investice?

Nákup nemovitostí a jejich následné pronajímání patří v České republice mezi populární (možná ty nejpopulárnější) způsoby investování, pro které se navíc vžilo označení konzervativní.

Lze považovat nemovitosti za stále ještě konzervativní investice?

autor. JURIS REAL

Nákup nemovitostí a jejich následné pronajímání patří v České republice mezi populární (možná ty nejpopulárnější) způsoby investování, pro které se navíc vžilo označení konzervativní.

Tento směr v posledních letech podpořily i rekordně levné a dostupné hypotéky. Úvěry na bydlení, na které do loňského prosince dosáhl de facto každý, aniž by musel větší část nemovitosti financovat z vlastních finančních prostředků, ale současně rapidně zvýšily ceny bytů.

Jen za loňský rok to bylo přibližně o 10 pct, např. v metropoli se pak byty na rozdíl od roku 2015 prodávají více jak o pětinu dráž. Oproti roku 2005 jsou ceny bytů dražší v průměru o 80 procent.

Ačkoliv nový právní předpis o spotřebitelském úvěru a ČNB pravidla pro poskytování hypotečních úvěrů zpřísňují, nelze očekávat, že by se nemovitosti ve velkých městech (typicky v Praze) prodávaly o poznání levněji, jejich ceny udrží vysoko nedostatečná nabídky nových bytů.

Nabízí se tak otázka, zda současná vysoká pořizovací cena spolu s klasickými těžkostmi, které pronajímání bytu provázejí, dělá z tohoto modelu stále ještě způsob, jak mohou právě konzervativní investoři momentálně začít zhodnocovat své peníze.

S průměrnými výnosy okolo 3 až 6 procent za rok je pronajímání investiční nemovitosti stále podstatně atraktivnější než běžné spořicí účty nebo státní dluhopisy.

Na druhou stranu se za posledních pár let na realitním trhu opravdu hodně změnilo. Najít vhodný investiční byt je v atraktivních lokalitách, jako je širší centrum velkých měst (typicky Praha), výrazně náročnější, než když v předchozích letech nabídka převyšovala poptávku.

Prodávající si jsou vysokého zájmu vědomi, a tak ceny drží vysoko. Málokde se např. do pořizovacích cen bytů promítla změna povinnosti zaplatit daň z nabytí nemovitosti, která přešla loni v listopadu z prodávajícího na kupujícího.

U mnoha bytů (zákon neplatí pro tzv. prvoprodeje) zůstala cena stejná jako před změnou plátce daně, která činí 4 procenta z ceny nemovitosti.

Prodávající vědí, že na současném nemovitostním trhu se kupující ochotný připlatit si finanční částku, která se rovná přibližně ročnímu výnosu z nájemného, najde.

A ačkoliv lze o ceně kupované, obzvlášť pak investiční nemovitosti vždycky jednat, za delší "konec provazu" momentálně tahají prodávající.

Dnešní investoři, kteří se rozhodnou koupit nemovitost, musejí zkrátka počítat s větším investičním rizikem, poněvadž při případném prodeji nemusejí (ani když provedou rekonstrukci) překonat nynější pořizovací náklady, jelikož situace na trhu může být pro prodejce o poznání méně výhodná než dnes.

Tento aspekt v kombinaci s dalšími, jako je např. hledání slušných nájemců, hlídání, kontrolování a případné vymáhání plateb za nájemné či údržba nemovitosti, vede stále více Čechů, Moravanů a Slezanů, kteří chtějí investovat vlastní peníze do nemovitostí, k hledání rozličných alternativ. Na investičním (realitním) trhu se jich nabízí hned několik.

Ti, kdo se nebojí rizika z možných výkyvů kurzů, mohou na burze investovat přímo do akcií stavebních či developerských společností a spoléhat na to, že jejich hodnota dál poroste.

Pro konzervativnější investory se pak zase nabízí možnost investovat finanční prostředky prostřednictvím nemovitostních fondů, které patří ve svém obchodním segmentu k nejrychleji rostoucím investičním nástrojům.

Na českém nemovitostním trhu momentálně existují čtyři podílové fondy, do kterých lze vkládat finanční prostředky již v řádu několika stokorun měsíčně.

Vhodné jsou např. pro toho, kdo chce investovat pravidelně po menších částkách.

Druhou variantou jsou pak tzv. fondy kvalifikovaných investorů, do kterých je naopak min. finanční částka pro vstup stanovena ex lege (ze zákona), od loňska je to jeden milion korun. Tuto možnost tedy ocení především jednotlivci či společnosti, kteří mají k dispozici větší finanční hotovost.

Nemovitostní fondy, ať už podílové, nebo fondy kvalifikovaných investorů zpravidla do svého portfolia nakupují komerční nemovitosti, tedy nejčastěji administrativní, obchodní či multifunkční centra, kde pronajímají prostory firemním klientům.

Investor se prostřednictvím vkladu do fondu stává v podstatě spolumajitelem pronajímaných nemovitostí a pravidelně dostává podíl z výnosů z nájemného.

Fond si bere formou tzv. obhospodařovacího poplatku zpravidla jednotky procent z výnosů jako odměnu, výměnou za to se běžný investor nemusí starat o výše uvedené problémy s výběrem nemovitosti, její správou, hledáním nájemců a dodržování smluvních vztahů.

Není exempcí (výjimkou), že roční výnosy podílových fondů přesahují i 5 procent, což je u pronajímání vlastní nemovitosti považováno již za velmi slušné zhodnocení.

Výhodou je vyšší likvidita než u klasických nemovitostí – byť jsou některé fondy nastaveny tak, že počítají s určitou dobou trvání investice, vložené prostředky se z nich dají vyvázat podstatně rychleji, než může trvat shánění kupce nemovitosti, který bude ochotný zaplatit požadovanou částku.

Vyvázání vložených peněžních prostředků může být zatíženo, v souvislosti se strategií daného fondu, výstupním poplatkem.

Českému národnímu hospodářství se daří a je to patrné i na realitním trhu, objem investic loni překonal rekordní hodnotu 90 miliard korun.

Značná část peněz pak směřovala právě do komerčních nemovitostí určených k pronajímání firemním klientům.

Fórum

Vaše jméno:
Váš E-mail:
Text:
	Opište ověřovací kód z obrázku!
	Odesláním tohoto příspěvku poskytujete souhlas se zpracováním osobních údajů podle GDPR.