Nemovitosti-vykup.cz

Nejméně atraktivní lokality v hlavním městě

Před časem jsme pojednávali o co z pohledu realit nejlukrativnějších částech Prahy. V dnešní aktualitě se pro změnu zaměříme na co nejméně oblíbené lokality Pražanů.

Nejméně atraktivní lokality v hlavním městě

autor. JURIS REAL

Před časem jsme pojednávali o co z pohledu realit nejlukrativnějších částech Prahy. V dnešní aktualitě se pro změnu zaměříme na co nejméně oblíbené lokality Pražanů.

Nejméně oblíbené lokality se paradoxně nacházejí v centru. V hůře prodejných částech je zájem spíše o menší byty.

Ačkoliv se Praha 1 a 2 řadí k lukrativním městským částem, prodat byty v ulicích Legerova, Ječná a Žitná je podle realitních makléřů velmi složité. Spolu s ulicemi Plzeňská, 5. května, Milady Horákové či Veletržní patří k nejhůře prodávaným lokalitám v hlavním městě. Důvodem je především smog a hluk v okolí silnic, minimum zeleně i parkovacích míst. Kvůli některým problémovým obyvatelům k nim makléři řadí také několik území na Černém Mostě, v Libni a ve Vysočanech. „Je zajímavé, že nejhorší ulice se nacházejí v nejdražších lokalitách, tedy v Praze 1, 2 a také 7. Mám-li popsat velmi špatně prodejný byt, je to přízemní byt s okny na sever, navíc do rušné úzké ulice bez zeleně a možnosti parkování. Nejlépe v Libni, v domě s nadpoloviční většinou nepřizpůsobivých občanů. V tomto směru se naopak zlepšují dříve problematické čtvrti jako jsou Karlín, Holešovice a částečně i Žižkov. Ten jde nyní nahoru především díky nové výstavbě a zajímavé poloze v kopci,“ míní makléř realitní kanceláře Sting Martin Brdíčko. Podle něj se dá nakonec každá nemovitost prodat. Neexistují neprodejná místa, existují jen špatně nastavené ceny, které neodpovídají kvalitě a umístění bytu. Ty pak způsobují dlouhodobý nezájem o byt. „Řešením je prodávat za reálnou tržní cenu, tedy za cenu, která majitelům těchto nemovitostí způsobuje srdeční potíže a záchvaty hysterie,“ dodává Brdíčko.

Podle realitního experta Martina Ďuriše musí jít nyní majitelé bytů s cenou podstatně dolů. Nabídka je velká, v hlavním městě údajně počet volných prostor přesahuje celkem šest tisíc. „Od roku 2009 ceny bytů v celé Praze znatelně klesly. Odborníci čekali redukci ceny, ale takový propad nečekal asi nikdo. Především majitelé bytů v méně atraktivních částech Prahy, kteří propásli rok 2007 a 2008 a rozhodli se prodat o rok později, mohou toto rozhodnutí označit za jedno z nejdražších ve svém životě. Naopak kupující, kteří si počkali nebo ještě čekají, ušetřili či ušetří statisíce, často i milion,“ říká expert Martin Ďuriš. Zpravidla nejúčinnější variantou, jak zatraktivnit byt, o který není zájem, je snížit jeho cenu. Podle makléřů po dvou až šesti týdnech, kdy se nepřihlásí žádný vážný zájemce. Šanci jeho prodeje totiž snižuje také neustálé objevování se v inzerátech, poškodit ho však může i časté zlevňování. Kupující, kteří hledají denně, znají byt nazpaměť a vidí, jak cena klesá. Pochopí tedy, že majitel nemůže prodat. Tyto nemovitosti se pak obvykle prodají za ještě nižší cenu, než je ta tržní. Právě tržní cena je udávána poměrem nabídky a poptávky. Dalšími faktory pro její určení jsou lokalita, dopravní dostupnost a občanská vybavenost. „Také velikost a stav bytu, zároveň stav domu a typ vlastnictví. Rozhoduje i umístění bytu v domě – na jakou světovou stranu jsou orientována okna a o jaké patro se jedná. Přízemní byty bývají až o pětinu levnější. Dále cenu určuje i terasa, balkon, sklep a hlavně možnost parkování,“ vyjmenovává Lukáš Kos, makléř z Next Reality. Podle něj se byt v neoblíbených lokalitách podaří prodat až v okamžiku, kdy se ho majitel rozhodne nabízet právě za tržní cenu.

Aby měla eventuální sleva na těžko prodejný byt efekt, měla by oproti srovnatelnému prostoru v přijatelné lokalitě činit minimálně deset až dvacet procent. „V nevhodné lokalitě navíc platí, že čím menší byt, tím lépe prodejný. K čemu je velký byt, určený pro rodinu, když děti pak nemohou ani vyjít na ulici,“ míní makléřka realitní kanceláře Maxima Iveta Smetanová. Podle ní lidé často pořizují nevyhovující byty za účelem předělání na kanceláře nebo, vzhledem k výhodné ceně, na investici. „Klienti, kteří kupují na investici, tedy za účelem budoucího pronajímání, totiž neposuzují negativní vlivy tak jako při koupi. Rozhodující je pro ně sleva,“ dodává. Další možností, jak byt pro kupujícího náhle zatraktivnit, je i jeho vymalování či pouhá změna závěsů, aby šlo do místnosti více světla. Pomoci může i úprava nábytku, důležité je podle makléřů dát také důraz na čich. Před příchodem zájemce například provonět byt čerstvou kávou či osvěžovačem vzduchu.

Ačkoliv ještě před deseti lety byly velmi lehce prodejné zrekonstruované byty velkých rozměrů, nehledělo se na výtah, druh vytápění ani možnost parkování, dnes je situace zcela opačná. „Dříve nebyl zájem o okrajové čtvrti Prahy, nyní se stále více prosazuje bydlení v širším okolí Prahy s dobrou dostupností hromadné dopravy. Lze shrnout, že nejvíce preferované jsou nyní klidné a vzdušné lokality s dobrou občanskou vybaveností a možností bezproblémového parkování,“ popisuje makléř z firmy Sting Vladimír Pátek. Do popředí se podle něj dostávají byty menších rozměrů, zejména před rekonstrukcí. Nový majitel je většinou ochoten investovat spíš do horší kvality bytu, ve které si provede úpravy dle vlastních představ, než do krásně zařízeného bytu.

Ačkoliv realitní kanceláře letos očekávají pokles prodeje bytů, existuje prototyp, který jim zaručí okamžitý prodej. „Jedná se o byt 2+1 o rozloze přibližně šedesáti metrů čtverečních. S cenou do 1, 8 milionu korun,“ říká prezident Asociace realitních kanceláří Jaroslav Novotný. Takové byty si pořizují hlavně mladí lidé, pro něž se jedná o první nemovitost, a také starší lidé, kteří zůstali sami bez dětí. „Žádanější je nyní také cihla než panel. Starší lidé preferují cihlu na klidném místě, mladí ale musí kupovat častěji panel kvůli finančním možnostem,“ dodává Iveta Smetanová z Maximy (Smlsal, M. V Legerově, Ječné či Žitné se byt prodává těžko. Deník Hospodářské noviny-příloha Praha, s. 18 až 19.).

Fórum

Vaše jméno:
Váš E-mail:
Text:
	Opište ověřovací kód z obrázku!
	Odesláním tohoto příspěvku poskytujete souhlas se zpracováním osobních údajů podle GDPR.