Nemovitosti-vykup.cz

Příčiny, průběh americké hypoteční krize a její důsledky pro Českou republiku

Zamyšlení se nad příčinami vzniku, průběhem a dopady americké hypoteční krize pro trh s hypotékami v ČR.

Příčiny, průběh americké hypoteční krize a její důsledky pro Českou republiku

Zamyšlení se nad příčinami vzniku, průběhem a dopady americké hypoteční krize pro trh s hypotékami v ČR.

autor. Mgr. Petr Jezdinský

Hypotéky s pohyblivou úrokovou sazbou byly tím, co odstartovalo současnou americkou hypoteční krizi. Člověk, který si vezme hypotéku s pohyblivou (plovoucí) úrokovou sazbou, zaplatí sice v globále o něco méně než člověk s fixovanou sazbou, na druhou stranu, nikdy si nemůže být zcela jistý, zda bude schopen splácet hypotéku například po uplynutí pěti let od jejího sjednání. Až do roku 2001 byl na trhu financování a následného nákupu nemovitostí v USA naprostý klid. Jak ale klesala úroková sazba americké centrální banky a následně i úroková sazba hypotečních úvěrů, začaly si sjednávat hypotéky a následně pořizovat nemovitosti i ty domácnosti, které by za normální situace na vlastní bydlení neměly dostatek finančních prostředků. Lákavě v danou dobu vypadaly především již zmiňované hypotéky s pohyblivou (plovoucí) úrokovou sazbou. Při jejím poklesu na 3,50 % se zkrátka nedalo odolat. Kontrola bonity klienta žádajícího o úvěr šla stranou. Od roku 2002 si proto pořizovali nemovitosti i ti lidé, o nichž bankéře museli přinejmenším tušit problémy se splácením v horizontu pěti let. V roce 2002 se ve Spojených státech amerických prodalo již 973 000 nových rodinných domů, v roce 2003 1 086 000 a v průběhu roku následujícího se jejich počet vyšplhal na hodnotu 1 203 000. Počet prodaných nemovitostí rostl v letech 2001 až 2005 o 9 % ročně, počet obyvatel USA o 1 %, nominální platy o 4 %, příjmy z akcií v daném období spíše stagnovaly. Čtyři roky trvající politika levných peněz skončila v USA v roce 2004. FED zvedl základní úrokovou sazbu z ultra nízkých 1,00 % na 2,25 % . V dalších letech s navyšováním pokračoval. V prosinci 2005 půjčoval peníze s ročním úrokem 4,25 %, o rok později za ně musely americké komerční banky platit již 5,25 % ročně. Zvýšení sazeb FEDu se s několikatýdenním zpožděním promítlo do výše hypotečních úrokových sazeb. Sazba hypotéky s jednoletou fixací vzrostla během tří let z rekordně nízkých 3,50 na 5,50 procentních bodů, hypotéka s 15 letou fixací podražila z 5 na 6 %, hypotéka z 30 letou fixací z 5,50 na 6,50 %. V létě roku 2006 realitní bublina splaskla. Splasknutí se projevilo v několika oblastech trhu:

a.) Dramaticky klesl počet žádostí o hypotéku, zájem o nákup rodinných domů uvadal.

b.) Přebytek nových rodinných domů na trhu zakončil období růstu cen nemovitostí v USA.

c.) Ze 4 měsíců na téměř 10 měsíců vzrostla prodejní doba nového rodinného domu.

d.) Růst hypotečních úrokových sazeb a následný nárůst měsíčních splátek hypoték dostal do finanční tísně nejméně bonitní domácnosti.

S růstem úrokových sazeb postupně narůstala výše měsíčních splátek hypotéky. Zatímco taková krátkodobě nestandardně zvýhodněná hypotéka (subprime) ukusovala v roce 2003 třeba jen čtvrtinu rodinného rozpočtu podprůměrně vydělávající rodiny, v roce 2006 spolkly splátky té samé hypotéky již třetinu toho, co dokázala rodina za měsíc vydělat. Finanční problémy domácností vyústily v roce 2007 v následující:

a.) Růst výše splátek hypoték v kombinaci s rekordním růstem cen pohonných hmot donutil domácnosti snižovat výdaje na spotřební zboží a zbytné služby. V USA klesla poptávka po automobilech, elektronice, nábytku, stavebním materiálu a zahradní technice.

b.) Část finančně nejzatíženějších domácností přestala splácet měsíční splátky hypotéky, domy jim byly následně zabaveny. Počet nesplácených hypoték a následně zabavených rodinných domů vzrostl ve čtvrtém čtvrtletí roku 2007 na hodnotu 0,83 % ze všech hypoték, počet hypoték s opožděnými splátkami dosáhl nejvyšší hodnoty od roku 1985 – 5, 82 %. (zdroj: Zemánek, J. Hypoteční krize v USA. Příčiny, průběh, následky (2.díl) – dostupný z http://www.euroekonom.cz/analyzy-tisk.php?type=jz-usa-hypoteky – citováno 10. 3. 2008.- za poznámku jistě stojí, že s velkým spotřebitelským dluhem, způsobeným "levnými" úvěry, se americká ekonomika "potýkala" již v polovině 80. let minulého století - v této souvislosti srov. Kennedy, P. Svět v 21. století - chmurné vyhlídky i vkládané naděje, Praha : NAKLADATELSTVÍ LIDOVÉ NOVINY, 1993. s. 308.)

Podle obdobného názoru T. Sedláčka stojí za příčinami hypoteční krize ve Spojených státech amerických tyto faktory:

1.) nezodpovědný přístup hypotečních bank,

2.) špatně sestavené rizikové modely,

3.) ratingové agentury, které „rozdávaly jedničky na vysvědčení kvality pohledávek příliš bujaře a štědře“

4.) příliš měkká politika americké centrální banky

5.) malá finanční vzdělanost a neopatrnost lidí, kteří si hypotéky brali jak na běžícím pásu (zdroj: Sedláček, T. Bolení hlavy pro prohýřené noci - I titáni tržní ekonomiky znárodňují ve jménu národního zájmu, Respekt, 2008, č. 13, s. 13.)

Ve svém krátkém pojednání jsem se chtěl především zamyslet nad příčinami vzniku, průběhem a dopady americké hypoteční krize pro trh s hypotékami v České republice. „Z pohledu právníka“ stojí za hypoteční krizí ve Spojených státech amerických především obyčejný lidský faktor, tedy neopatrnost lidí, kteří si půjčili peníze na bydlení, aby posléze nemohli svých finančních závazků při splácení hypotéky dostát a nezodpovědný přístup, neřku-li přímo podcenění této skutečnosti ze strany amerických bankovních ústavů (domů) a americké ústřední (centrální) banky. Na druhou stranu je třeba si uvědomit, že 90% převodů nemovitostí se může uskutečnit jen za pomoci úvěrů. Domácnosti totiž celosvětově nedisponují dostatečným množstvím volného kapitálu na nákup nemovitostí. „Žádná společnost nezaručuje faktickou rovnost všem svým členům, i když ne všechny jsou to ochotny přiznat.“ (zdroj: Keller, J. Úvod do sociologie. IV., rozšířené vydání. Praha: Sociologické nakladatelství (SLON) , 1999, s. 30).

Myslím si, že deprese na trhu s hypotékami v USA nebude mít podstatný dopad na hypoteční trh v ČR. V této souvislosti odkazuji např. na tyto – podle mého názoru - relevantní informační zdroje:

• Bude mít hypoteční krize v USA vliv na trh nemovitostí u nás – dostupný z http://www.realtia.cz/pro-media/napsali-o-nas/477/vliv-krize/ - citováno 13. 11. 2007

• Hypoteční krize by měla jen ukousnout zisky – dostupný z http://www.cnb.cz/cs/verejnost/pro_media/clanky_rozhovory/media_ 2008/cl_08_0801... - citováno 10. 3. 2008

Naopak odlišný názor zastává Vl. Gallistl v článku Hypoteční mráz z USA – Zájem o hypotéky se ochlazuje už i v České republice (srov. Gallistl, Vl. Hypoteční mráz z USA – Zájem o hypotéky se ochlazuje už i v České republice, Týden, 2008, č. 12, s.80-81). Český hypoteční trh budou spíše dle mého názoru ovlivňovat úrokové sazby a vyšší mzdy v důsledku přezaměstnanosti.

Fórum

Vaše jméno:
Váš E-mail:
Text:
	Opište ověřovací kód z obrázku!
	Odesláním tohoto příspěvku poskytujete souhlas se zpracováním osobních údajů podle GDPR.