Provozuje:
Juris Real Estate

Problematické vymáhání pohledávek v bytových družstvech a SVJ

S tímto problémem se potýkají jak bytová družstva, tak SVJ, v polovině května se jím proto zabývala i konference o bydlení.

Problematické vymáhání pohledávek v bytových družstvech a SVJ

autor. JURIS REAL

S tímto problémem se potýkají jak bytová družstva, tak SVJ, v polovině května se jím proto zabývala i konference o bydlení.

Pořádalo ji Sdružení nájemníků ČR (SON) spolu s ČSRB (Česká společnost pro rozvoj bydlení).

Příspěvek, který ve zkrácené verzi přinášíme, se týkal neplatičů a vymáhání dluhů, tedy palčivých otázek, kterým musí bytová družstva i SVJ stále čelit.

Problémy bytových družstev a SVJ vyžadující řešení legislativní cestou:

· problematické vymáhání dluhů vznikajících při užívání bytů,

· soužití s nepřizpůsobivými spoluobčany,

· nové právní předpisy (zejména NOZ a ZOK) komplikují činnost, nebo dokonce ohrožují fungování a existenci BD a SVJ,

· nejasnost a nejednoznačnost některých ustanovení nových právních předpisů, chybějící přechodná ustanovení a neustálený výklad nových předpisů.

Dluhy existenčně ohrožují bytová družstva, a zejména společenství vlastníků. Problém dopadá na BD i SVJ ve všech regionech.

Průzkum Svazu českých a moravských družstev týkající se dluhů v roce 2014

Údaje jsou za cca 371 000 spravovaných jednotek (družstevní byty i byty ve vlastnictví jednotlivců) a pohledávky tvoří celkem 337 000 000 Kč.

Z toho nedobytné pohledávky činí cca 24 000 000 Kč (nedobytnost z důvodu existence jiné zástavy v přednostním pořadí, zejména hypoteční banky).

Příčiny takového stavu:

· BD ani SVJ nemají přednostní právo při uspokojování pohledávek v exekučním ani insolvenčním řízení, problémy nastávají zejména v případech, kdy má dlužník více věřitelů,

· při rozvrhu mají před BD a SVJ přednost jiní věřitelé (zejména banky); hypoteční banky mohou do exekučního řízení přihlásit dokonce pohledávky nezažalované,

· jestliže je dlužník v úpadku a je mu schváleno oddlužení, dochází k redukci pohledávek až na 30%,

· SVJ a ostatní vlastníci domu po 1. 1. 2014 nemají ani zákonné zástavní právo k jednotce,

· přechod dluhu při převodu družstevního podílu nebo bytu na nabyvatele není v NOZ a ZOK řešen dostatečně určitě – vznikají výkladové problémy o rozsahu přechodu dluhů, a to zejména při nucených prodejích jednotek a družstevních podílů.

Co by situaci mohlo změnit?

· novela OSŘ, insolvenčního zákona a exekučního řádu, které zajistí úhradu pohledávek BD a SVJ při nucených prodejích družstevních podílů a jednotek (přednostní právo),

· novela insolvenčního zákona, která zajistí, že se redukce pohledávek v oddlužení nebude týkat pohledávek BD a SVJ z bydlení; zpřísnění kriterií pro oddlužení,

· novela NOZ, která znovu zavede zákonné zástavní právo k jednotce (v závislosti na předchozím bodě),

· novela NOZ a ZOK, která odstraní výkladové nejasnosti týkající se přechodu dluhů.

Ustanovení NOZ a ZOK komplikující činnost a ohrožující existenci BD a SVJ

· problematika přebírání úvěrů na domech nově vznikajícími SVJ,

· požadavek § 731 ZOK – 100% souhlasu členů BD se změnou stanov (zásah do autonomie družstev, souhlas nelze získat, právní úprava neřeší velká BD se shromážděním delegátů),

· výše vypořádacího podílu při skončení členství v BD (tržní ceny družstevního podílu jsou nižší než vklady členů, BD nemají jak prostředky pro výplatu vypořádacího podílu získat),

· nemožnost zakládání SVJ v domech, kde nebude dosaženo 100% souhlasu vlastníků (způsobí blokaci převodů a solidární ručení za dluhy spojené se správou domu).

Situaci dále komplikuje nejasnost a nejednoznačnost některých ustanovení nových právních předpisů, chybějící přechodná ustanovení a neustálený výklad nových předpisů.

Inspirace ze zahraničí

Rakousko: přednostní právo pro uspokojování pohledávek (podmíněné podáním žaloby na úhradu dluhů), nejsou-li pohledávky uspokojeny, přechází povinnost k jejich úhradě na nabyvatele bytu.

Německo: převod bytů lze omezit souhlasem ostatních vlastníků bytů (souhlas lze odepřít jen z důležitých důvodů); přednostní právo pro uspokojování pohledávek (limitováno do 5 % hodnoty bytu).

Francie: byt není možné zcizit, aniž by byly uhrazeny závazky vůči společenství.

Švédsko: převod družstevního podílu podmíněn souhlasem družstva (nesmí být odepřen, je-li nabyvatel schopen plnit podmínky stanov a dá se předpokládat, že bude plnit své závazky vůči družstvu); v některých družstvech je jednou z podmínek členství také trvalé bydlení vlastníka družstevního podílu; přednostní právo na uspokojení pohledávek (podmínkou je informování zástavního věřitele o prodlení s alespoň 1 měsíční platby po dobu více než 14 dnů).

Norsko: společenství schvaluje nabytí jednotek do vlastnictví dalších osob; dluh je spojen s družstevním podílem.

Estonsko: insolvenční správce může rozhodnout o přednostním zájmu na uspokojení.




Fórum




Vaše jméno:
Váš E-mail:
Text:
  Opište ověřovací kód z obrázku!
   
 
  Odesláním tohoto příspěvku poskytujete souhlas se zpracováním osobních údajů podle GDPR.


 
Novinka

Získejte až 20% z provize realitní kanceláře.

Spolupráce - Provizi ve výši 20% nabízíme tomu, kdo zprostředkuje obchod, který bude naší společností úspěšně realizován.

Volejte 777 603 019

 

Kalkulátor nemovitostí

KalkultorSpočítejte si cenu vaší nemovitosti: Více o kalkulátoru

 

Poslední Aktuality a články

Střecha pražské Lucerny se nastálo otevírá veřejnosti.

Obyvatelé a návštěvníci Prahy mohou ode dneška každou neděli a pondělí navštívit unikátní prostory střechy paláce Lucerny v pražské Štěpánské ulici. Více»

Babiš se staví proti záměru privatizovat nemocnici v Litoměřicích.

Premiér Andrej Babiš (ANO) se postavil proti záměru města Litoměřice prodat akcie místní nemocnice. Na twitteru uvedl, že do prodeje nechá zasáhnout ministra zdravotnictví Vojtěcha Adama (za ANO). Více»

Teplárny v Kladně a ve Zlíně získá od Alpiqu podnikatel Tykač.

Společnost Alpiq prodala své teplárny ve Zlíně a v Kladně energetické skupině Sev.en Energy miliardáře Pavla Tykače. Prodejní cena činí přibližně 280 milionů eur (7,2 miliardy korun). Transakci ještě musí schválit český antimonopolní úřad. Více»

Metropole schválí geologický průzkum, kterým zahájí stavbu metra trasy D.

Praha začne letos stavět novou trasu metra D z Pankráce do Písnice. Pražští radní na pondělím zasedání schválí záměr výstavby. Taktéž odsouhlasí zahájení geologického průzkumu, kterým výstavba metra začne. Více»

ČR před předsednictvím EU vážně zvažuje pořízení nové administrativní budovy.

Do nové budovy by se od počátku příštího roku mohli stěhovat čeští diplomaté působící v Bruselu. Více»

Všechny články a aktuality »»