Nemovitosti-vykup.cz

Nájemné by měly napříště počítat soudy.

Až skončí tzv. deregulace nájemného, budou se muset dohodnout nájemci s vlastníky činžovních domů. Jestliže se nedohodnou, tak by měl rozhodnout soud. Zjednodušeně řečeno, není vyřešeno, co se stane, jakmile se strany nedohodnou.

Nájemné by měly napříště počítat soudy.

Až skončí tzv. deregulace nájemného, budou se muset dohodnout nájemci s vlastníky činžovních domů. Jestliže se nedohodnou, tak by měl rozhodnout soud. Zjednodušeně řečeno, není vyřešeno, co se stane, jakmile se strany nedohodnou. Existuje, tak velmi reálné (pozn. pravděpodobné) nebezpečí, že justice bude zavalena žalobami vlastníků činžovních domů.

autor. JURIS REAL

Následně totiž, co státem (pozn. nespravedlivě) řízená deregulace nájemného skončí, má být výše nájemného stanovena dohodou mezi nájemci a vlastníky domů (pozn. pronajímateli).

Nicméně praxe a zejména zkušenosti z let minulých před zahájením deregulace ukazují, že představy obou “znepřátelených” stran o optimální výši nájemného se samozřejmě značně rozcházejí.

Přitom se dá “lehce očekávat“, že nájemné zamrzne na tzv. hodnotě cílových částek daných zákonem o deregulaci. Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) přitom každoročně “stanoví” tzv. maximální přípustný růst regulovaného nájemného v jednotlivých regionech a lokalitách v České republice pro další rok. Při výpočtu vychází z průměrných prodejních cen bytů za předchozí tři roky. Pro růst nájemného v roce 2010 se tak porovnává (pozn. či srovnává) období květen 2006 až duben 2009.

Relevantní podklady dodávají finanční úřady, takže i z tohoto titulu mohou mít zpoždění od doby, kdy se prodej (pozn. převod) bytu (pozn. bytové jednotky) skutečně uskutečnil. V letošních ekonomických číslech se tak skoro neprojevil pokles cen způsobený světovou hospodářskou krizí, naopak se projevily prodeje bytů (pozn. výsledky realitních kanceláří) z let minulých.

Úředníci Ministerstva pro místní rozvoj analogickou prognózu vývoje cen nájemného očekávali (pozn. předpokládali) a proto připravili legislativní novelu občanského zákoníku, která by měla tyto patové situace pomoci vyřešit.

Nicméně poslanci se jí však již v tomto volebním období odmítli zabývat - ústavně-právně ji tzv. shodili či "zametli pod stůl" (pozn. přesněji řečeno - vláda ČR sice navrhla novelu občanského zákoníku, v níž se říká, že když nájemné nedosahuje úrovně obvyklé v daném místě a nedošlo k dohodě o nové výši nájmu, mají spory rozhodnout soudy - nicméně poslanci se touto novelou nechtěli zaobírat).

Přesto by však justice mohla férově použít databázi nájemného (pozn. realitních kanceláří), které je v dané lokalitě obvyklé. Jestliže by některá z nesvářených stran viděla, že její požadavky jsou mimo toto rozmezí, spor by vůbec nemusel začínat.

Poněvadž však legislativní novela občanského zákoníku zůstala toliko pouze nerozumně legislativním návrhem zákona, lze proto bohužel předvídat, že zbytečných soudních pří (pozn. sporů) o výši nájemného bude v příštích letech jenom přibývat.

Současná legislativní podoba občanského zákoníku přitom hovoří o tom, že nájemné se sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, jestliže tento zákon nebo zvláštní právní předpis nestanoví jinak. Občanský zákoník ale nic odlišného neurčuje a žádný zvláštní předpis, který by nahradil zákon o jednostranném zvyšování nájemného, prozatím neexistuje.

Po skončení zmíněné deregulace se tedy uplatní jen princip dohody. Avšak pak právě reálně hrozí, že když se poctivý pronajímatel s nájemcem na dalším zvýšení nedohodnou, vzniká velmi problematická situace.

Vlastníci činžovních domů se budou obracet na soudy se žalobami na zvýšení nájemného, nicméně soudy nebudou mít pro toto rozhodování tolik očekávanou spravedlivou právní oporu ze zákona.

S představou, že by spory měly rozumně rozhodovat soudy, ale neférově nesouhlasí Sdružení nájemníků, podle kterého - “Soudy nemohou rozhodovat o výši nájemného při každém sporu”. Spíše by měl být proto přijat nový zákon o nájemném, který by do budoucna (pozn. de lege ferenda) určil, jak se má právně postupovat po deregulaci (pozn. takový analogický zákon přitom existuje v Německu či v Rakousku).

Avšak podle námi oslovených odborníků přinese deregulace především pokles cen tržního nájemného a tím i zlepšení dostupnosti bydlení (pozn. zejména pro rodiny s malými dětmi, kde je matka na rodičovské dovolené).

Zejména obce či města, kde se nájemné za metr čtvereční pohybuje kolem jednoho sta korun, už teď hledají poctivé a férové řešení, jak nájemcům, jejichž příjmy nestačí na placení nájemného, pomoci.

Fórum

Vaše jméno:
Váš E-mail:
Text:
	Opište ověřovací kód z obrázku!
	Odesláním tohoto příspěvku poskytujete souhlas se zpracováním osobních údajů podle GDPR.