Nemovitosti-vykup.cz

Nájemné v letošním roce celorepublikově poroste.

Tzv. regulované nájemné se výrazně zvyšuje už nyní, nicméně to nic neznamená oproti roku 2011.

Nájemné v letošním roce celorepublikově poroste.

Tzv. regulované nájemné se výrazně zvyšuje už nyní, nicméně to nic neznamená oproti roku 2011.

autor. JURIS REAL

V letošním roce budou nájemci obecních bytů v řadě menších měst platit o více než polovinu větší nájemné než v roce 2009. Nicméně to má být prý jen začátek. Tzv. deregulace nájemného bude brzy hotová, ale nájemné poroste dál. Hlavně v malých městech totiž bude nájemné v “deregulovaných” bytech stále výrazně nižší, než odpovídá tržní ceně. A v růstu mu od roku 2011 už nebude bránit žádný zákonný strop. Členové jednotlivých zastupitelstev (“místní politici”) naposledy zvedli regulované nájemné často na maximum stanovené státem. Krajská města kromě Ústí nad Labem a Ostravy a také větší města ve Středočeském kraji čeká uvolnění nájmů roku 2013. S dalším zvyšováním nájemného by s jistotou měli počítat ti, kterým vlastník domu pro příští rok vyměřil nájemné pod padesát korun za metr čtvereční. “To je částka, která se bere jako minimum potřebné k základní údržbě domu,” vysvětlil vedoucí odboru bytové politiky ministerstva pro místní rozvoj Pavel Rakouš. Pokud vlastník domu své domy zatepluje nebo mění okna, padesátikorunová minimální částka letí vzhůru. A rychle. Soukromí vlastníci domů budou zdražovat víc než města. Místopředseda Občanského sdružení majitelů domů Libor Dellin dokonce odhaduje minimální náklady až na 80 korun. Zároveň připouští, že v menších městech se lidé takové sumy za nájem bát nemusí. “V lokalitách, kde je malý zájem o bydlení, nájem na takovou částku nedosáhne,” uklidňuje. V horší pozici budou po deregulaci nájemci bytů v majetku soukromníka. “Město i soukromý vlastník mají s byty náklady na údržbu, správu nebo renovaci. Potud je to stejné. Jenže pak přichází zisk, který se snaží soukromý vlastník samozřejmě maximalizovat,” připustil náměstek kladenského primátora a šéf bytové komise Svazu měst a obcí Vojtěch Munzar. V cestě růstu nebude stát téměř nic. Kdyby bylo nájemné po deregulaci podobné tomu tržnímu, majitelé domu by nezdražovali, protože by jejich nájemci mohli jít bydlet jinam za méně peněz. Ale tak to nebude - už teď je jasné, že obě sazby se přiblíží v roce 2012 jen ve velkých městech. V okresních městech mezi nimi zůstane i více než dvojnásobný rozdíl. Teoreticky tak majitel domu např. v Uherském Hradišti může zvednout nájemné hned v lednu 2011 skoro na dvojnásobek a pořád bude levnější než nabídky realitních kanceláří. Jedinou obranou proti extrémnímu nájmu bude soud. Ten by měl stanovit přiměřenou výši nájmu v jednotlivých místech (in Smetana, J. Růst nájmů - teď to začne, citováno dne 26. října 2009 v Mladé Frontě DNES, s. 1).

Starostové, kteří museli nájmy navzdory ekonomické krizi zvýšit, jsou naštvaní. “Je to naprosto nešťastné. Stát není schopen deregulovat postupně a pak z roku na rok zvyšujeme o šedesát procent,” říká Jan Farský, starosta Semil na Liberecku. Je jedním z těch, kteří se rozhodli zákon o deregulaci obejít. Nájemné sice naráz zvedli o desítky procent, ale vzápětí nabídli nájemníkům slevu. Podobnou cestou se vydalo vedení asi desetiny všech okresních měst v zemi i řada menších radnic. Oklikou tak dosáhli toho, co si velká města vymohla zákonem. Cenu budou muset zvýšit minimálně ještě jednou. Kdy to bude, nechtějí starostové říct. Většina z nich počká až na rok 2011, i proto, že příští rok na podzim budou obhajovat svá křesla. A například v Karviné rozloží zdražování nájmů do tří let. Pro nájemníky je to příjemné, ale zrádné řešení. Zatímco zvyšování nájmu musí radnice oznámit tři měsíce předem, slevu může zrušit ze dne na den. Obejít zákon slevou je legální. “Nemáme s poskytováním slev pro domácnosti se sociálním handicapem problém,” řekl mluvčí Ministerstva pro místní rozvoj Martin Ayrer (in Smetana, J. Nájmy letí raketově vzhůru, citováno dne 16. října 2009 v Mladé Frontě DNES, s. 1).

Když na konci roku 2005 poslanci odhlasovali zákon o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, tvrdil Radko Martínek, tehdejší ministr pro místní rozvoj v Paroubkově vládě, že ročně bude nájemné růst v průměru o 14, 2 procenta. Už při prvním zdražení však rostly nájmy o 19 procent a v dalších letech se růst zrychloval. Následující otázky a odpovědi vysvětlí, čím je to způsobeno.

Podle čeho se určuje, jak mi zvýší nájemné?

Základem je každoročně vydávané Sdělení Ministerstva pro místní rozvoj. To stanovuje pro jednotlivé oblasti země tzv. cílové nájemné (tj. částku, kterou by měl nájemce platit za 1m2 bytu po skončení regulace) a vypočítává, o kolik vám může majitel domu nájemné v příštím roce zvýšit. Tempo zdražení se odvíjí od toho, kolik platíte nyní. Zjednodušeně řečeno - pokud máte nájem nízký, může být zdražování rychlejší, a naopak.

Jak se cílové nájemné vypočítává?

Tato částka činí pět procent (s výjimkou tří oblastí Prahy, kde je nižší) ze základní ceny bytu v dané lokalitě.

Byla tato částka stanovena už při přijetí zákona ?

Nikoliv. Každý rok se mění. A vzhledem k tomu, že od roku 2006 začaly ceny bytů prudce růst, došlo také k rychlému nárůstu této základní ceny. Vůbec nejvýrazněji se tento skok projevil při stanovování cílového nájemného v letošním roce.

Proč právě letos dochází k takovému skoku, když ceny bytů kvůli ekonomické krizi klesají ?

Základní ceny jsou počítány z uskutečněných kupních cen starších bytů vždy za tříleté období končící posledním dubnem. Pro rok 2010 tedy byly vypočteny za květen 2006 až duben 2009. K poklesu cen však došlo až v posledních měsících, proto ten neměl šanci eliminovat výrazný nárůst z předchozích let.

Liší se cílová částka také podle toho, zda-li je majitelem město nebo soukromník ?

Nikoliv, je dána pouze lokalitou. Doplňkovým kritériem je pouze kategorie bytu - ty se sníženou kvalitou mají slevu. Je však pravděpodobné, že pokud bydlíte u soukromníka, využíval povolených maximálních nárůstů už v předchozích letech. Nyní vás tak nemusí čekat takový skok jako nájemce městských bytů, jejichž radnice zdražovaly pomalu.

Proč někde končí regulace v příštím roce a někde až v roce 2012 ? Bude se ve druhém případě ještě měnit tempo růstu cen ?

Vláda loni rozhodla, že ve městech, kde by od ledna 2010 hrozil největší skok nájmů, rozloží jednoroční nárůst cen do více let. Cílové nájemné se u těchto měst (Praha, krajská města vyjma Ústí nad Labem a Ostravy a města ve středních Čechách s více než 10 tisíci obyvateli) už měnit nebude. Pokud majitel bytu bude zdražovat každý rok o povolené nájemné, budou nárůsty v roce 2010, 2011 i 2012 procentuálně stejné (in Lysoněk, T. Proč se nájmy utrhly ze řetězu, citováno dne 26. října 2009 v Mladé frontě DNES, v příloze Byznys speciál, s. B 2).

Z výše uvedených důvodů chce stát vtáhnout soukromé firmy do výstavby sociálních bytů.

Bojí se totiž toho, že v roce 2012, kdy skončí deregulace nájmů, mohou mít potíže se splácením nájmů desetitisíce lidí, pro které je třeba připravit sociální byty. Samy obce totiž na to však nestačí, a právě proto se státní dotace otevřou poprvé i soukromým firmám. Každý, kdo postaví nový byt určený lidem s nízkými příjmy či zdravotně postiženým občanům nebo důchodcům nad 75 let, dostane za to od státu až půl milionu korun za každý jednotlivý byt. Dotace dostane i tehdy, pokud byt rekonstruuje, v tomto případě však bude podpora o 80 tisíc nižší. V obou případech však nesmí příspěvek překročit třicet procent celkových investičních nákladů. “Ročně bychom chtěli podpořit výstavbu asi dvou tisíc bytů. Celkově by jich mohlo být z tohoto programu, který se otevře v polovině října, vystavěno až deset tisíc,” odhaduje Pavel Rakouš, šéf bytové politiky Ministerstva pro místní rozvoj. Kdo bude chtít státní peníze čerpat, musí počítat s tím, že během patnácti let po jejich dokončení musí tyto byty alespoň po dobu deseti let pronajímat příjmově slabším skupinám obyvatel. Do těch patří například pětičlenná domácnost, jejíž průměrný měsíční příjem během jednoho roku před uzavřením nájemní smlouvy nepřesáhne výši průměrné měsíční mzdy. Spadá do ní však také jedinec, jehož příjem nepřesáhne polovinu průměrné mzdy. Tuto podmínku tak splňuje většina českých důchodců, kteří žijí sami. Nájemné, které mohou obce či soukromníci svým nájemcům vyměřit, však podle podmínek ministerstva může v roce 2010 dosáhnout maximálně 43 korun za metr čtvereční. V dalších letech se může zvyšovat o míru inflace. Právě tato podmínka je však pro řadu potencionálních žadatelů o dotaci těžko stravitelná. A to jak ze strany soukromých firem, které zajímá celkový zisk, tak i ze strany obcí, které mají sociální problémy ve svých regionech z pouhé své podstaty řešit. V Hrušovanech, což je obec s téměř pěti sty obyvateli ležící nedaleko Chomutova, si spočítali, že by se jim výstavba těchto bytů prodražila, podmínky jsou totiž nastaveny tak, že za každý metr může obec získat šest a půl tisíce korun. Aby obec dosáhla na maximální půlmilionový příspěvek, musela by postavit dům o rozloze téměř osmdesáti metrů čtverečních. Na to však nemá peníze. Spočítali si totiž, že jen na projekt patnácti bytů po zhruba 50 metrech by si musela vzít na 13 milionů korun a měsíčně pak splácet 70 tisíc. Ve své pokladně však má měsíčně ani ne polovinu těchto peněz. “Pokud bychom k nim přidali příjem z takto omezeného nájmu, pak bychom na to měsíčně dopláceli zhruba osm tisíc, takže pokud se ty podmínky nezmění, tak do toho jít nemůžeme,” vypočítává zklamaně starosta Petr Šmíd s tím, že obec nemá na starosti pouze sociální bydlení, ale řadu dalších povinností jako stavbu silnic, kanalizací či škol. Také soukromé firmy nadšením neoplývají. “Tržní nájemné je mnohem vyšší, takže bychom do toho šli jen tehdy, pokud bychom mohli tuto podporu spojit i s dotací Zelenou úsporám, což se zatím neví, zda půjde,” říká Jaroslav Lekeš ze společnosti Best Oil, jež vlastní dvě budovy v Uherském Hradišti a uvažuje o jejich rekonstrukci pro vhodné nájemce. Naopak společnost RPG Real Estate, která spravuje bývalý fond těžařské OKD a disponuje tak 44 tisíci byty v Moravskoslezském kraji, se projekt líbí. Na sociální účely by mohla zrekonstruovat až stovky bytů. Její mluvčí Petr Handl však zdůrazňuje, že se bude muset na podmínkách jejich správy dohodnout s místními regiony. Pokud ony nebudou mít o tyto byty zájem, do projektu nevstoupí. Bez výhrad zatím státní dotaci přijímá charita. “V Praze chceme vybudovat tři byty pro tělesně postižené mladé lidi. Jsme zvyklí, že si musíme všechny peníze shánět od sponzorů, takže jsme vděční, že bychom mohli získat celých třicet procent od státu,” říká Jan Eibich z Integračního centra Zahrada s tím, že Praha jakožto bohaté město byla dosud z takovýchto dotací vyjmuta (in Špačková, I. Stát přidá na sociální byty, citováno dne 7. října 2009 v Mladé Frontě DNES dne 7. října 2009, v příloze Lidé a podniky, s. B3).

Fórum

Vaše jméno:
Váš E-mail:
Text:
	Opište ověřovací kód z obrázku!
	Odesláním tohoto příspěvku poskytujete souhlas se zpracováním osobních údajů podle GDPR.