Nemovitosti-vykup.cz

Zachraňte nájemní vztahy, pronajímatele i nájemce!

Nedávno jsme na stránkách nemovitosti-vykup.cz vyjádřili jednoduchý a skromný názor, že žurnalisté slouží jako hlídací psi demokracie.

Zachraňte nájemní vztahy, pronajímatele i nájemce!

Nedávno jsme na stránkách nemovitosti-vykup.cz vyjádřili jednoduchý a skromný názor, že žurnalisté slouží jako hlídací psi demokracie.

Bohužel tomu tak není, protože se novináři zajímají často o zbytečné věci a často píší o důležitých věcech nepřesně. V textech, které se zabývají deregulací nájemného lze proto od 1. 1. 2011 naleznout katastrofické scénáře, proti kterým je i nějaký ten spielbergův hollywoodský kasovní trhák lehkým odvarem.

autor. JURIS REAL

Opak je však pravdou, neboť podle ustanovení § 3 odst. 1 zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného, ve znění pozdějších předpisů, který na tomto místě schválně citujeme: “Jednostranné zvýšení nájemného pronajímatelem lze uplatnit v období, které začíná dnem nabytí účinnosti tohoto zákona a končí dnem 31. prosince 2010. U bytů v hlavním městě Praze, v obcích Středočeského kraje s počtem obyvatel k 1. lednu 2009 vyšším než 9 999 a městech České Budějovice, Plzeň, Karlovy Vary, Liberec, Hradec Králové, Pardubice, Jihlava, Brno, Olomouc a Zlín, končí období, kdy lze uplatnit jednostranné zvýšení nájemného pronajímatelem, dne 31. prosince 2012 (podtrhujeme). Výjimku z větších měst tak nelichotivě, z důvodu malé poptávky kupujících, nízké životní úrovni, špatným makroekonomickým ukazatelům, a to včetně vyšší nezaměstnanosti, představují Ústí nad Labem a Ostrava (pozn. kde tržní nájmy naopak klesaly, protože tam nikdo nemá - právě např. z již zmíněného důvodu vysoké nezaměstnanosti - zájem bydlet).

Článek, který nese název: “V krajských městech nájmy od ledna vzrostou”, jehož autorem je jinak výtečný (rozuměj uznávaný) odborník na bytové právo Vladimír Čechlovký, jehož názorů si jinak nesmírně vážíme, protože na stránkách denního tisku osvětluje (pozn. a to nejen laické veřejnosti) s JUDr. Markem Novotným (největším odborníkem na problematiku společenství vlastníků bytových jednotek v České republice a autorem komentáře k zákonu o vlastnictví bytů) každodenní problémy v SVJ, lze pak přičítat spíše tomu, že vyšel v levicovém Právu (pozn. na tomto místě musíme férově uvést, že autor své myšlenky dále rozvádí podle našeho názoru správným směrem - viz Čechlovský, Vl. V krajských městech nájmy od ledna vzrostou, Právo dne 31. 12. 2010, s. 21.). O to hororovější je pak název článku, který byl otištěn v Mladé frontě DNES na straně 2 C (autor Jan Brož) - “Přechod na tržní nájem je zatím bez žalob“; který vyšel s dovětkem: “Regulované nájemné skončilo o jeho nové výši se však stále jedná. Někde se vlastníci domů s nájemníky dohodli, jinde najít společnou řeč nedokázali. Soudy na pomoc zatím nikdo nepovolal.”

O problému výše uvedeného zákona se ve společnosti bohužel mnoho nemluví (pozn. pro novináře je bohužel mnohdy zajímavější aféra nějakého politika, která se stejně za čas zamete pod stůl), nicméně výše uvedený zákon o jednostranném zvyšování nájemného je tak nešťastně legislativně naformulován (pozn. průměrný advokát o této situaci samozřejmě ví a v této situaci je i u soudu úspěšný), že nájem lze v klidu zvyšovat i u bytů, kde neplatí regulované nájemné, a kde je tržní nájem “ve smlouvě pevně dohodnut”-tedy tzv. smluvně dohodnut). Opačného názoru je snad jediný právník JUDr. Stanislav Křeček, který platí za ochránce nájemníků, nicméně který řadu justičních kauz již prohrál (pozn. také se jedná v jeho případě zároveň o advokáta a poslance, který spíše tráví čas v poslanecké lavici než v soudní síni). V této souvislosti si průměrný právník i po pár skleničkách bílého moravského vína pokládá otázku, proč se nájemné nezvyšovalo postupně, a to po částech (per partes - samozřejmě i s přihlédnutím k inflaci).

Jako nejlepší (rozuměj nejodbornější a taktéž naopak laické veřejnosti nejvíce srozumitelný - což pokládáme za velmi důležité) se nám jeví článek, který vyšel dne 4. 1. 2011 pod názvem Nájemní vztahy jsou dosud chráněny zákonem v Právu na straně 13 v příloze Nemovitosti od autora Ivana Přikryla, předsedy České společnosti pro rozvoj bydlení, dlouhodobého činovníka Svazu českých a moravských bytových družstev a poradce prezidenta ČR prof. Václava Klause.

Nájemní vztahy jsou dosud chráněny zákonem. Soudy budou svoji judikaturou postupně vytvářet pravidla pro určení výše nájemného.

Současná právní úprava nájemného předpokládala, že po skončení účinnosti zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného bude v intervalu od schválení zákona v roce 2006 do konce roku 2010 přijata “standardní”, trvalá právní úprava nájemného. Shoda legislativců počítala s tzv. nájemným v místě a čase obvyklým, jehož zajištění bude vodítkem pro soud, který bude rozhodovat v případě, že nedojde k dohodě o úpravě nájemného mezi pronajímatelem a nájemníkem. Bohužel takový zákon přijat nebyl a platí pouze ustanovení občanského zákoníku, které v paragrafu 696 uvádí, že “způsob výpočtu nájemného, úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, způsob jejich placení, jakož i případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné, úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu, způsob jejich placení, jakož i případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné, úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu, a změnit další podmínky nájemní smlouvy, stanoví zvláštní právní předpis”. Tento “zvláštní předpis” ovšem rovněž neexistuje, takže nezbývá, než aby v případech, kdy nedojde k dohodě o výši nájemného rozhodl soud. Jsme tedy v situaci, kdy lze důvodně očekávat, že soudy budou svoji judikaturou postupně vytvářet pravidla pro určení výše nájemného. Nejprve jednání o dohodě. Obecné principy občanského práva nicméně upřednostňují řešení sporů dohodou. Je třeba připomenout, že jednání o dohodě mezi pronajímatelem a nájemníkem je zcela legální postup; ostatně pronajímatelům nezbývá, než se pokusit o dohodu. Nájemníkům proto doporučuji velice podrobně prostudovat návrh dohody, který od pronajímatele obdrží. Jaké principy by měl takový návrh splňovat?

Požadujte, aby vám pronajímatel doručil úplné znění navrhované dohody, kde bude vaše jméno a příjmení, a tento návrhu bude podepsán oprávněným subjektem.

Odmítejte jakékoliv návrhy řešení typu, že se máte dostavit do kanceláře, kde s vámi bude jednáno. Zbavili byste se tím svého práva konzultovat konečné znění návrhu smlouvy s odborníkem nebo možnosti podrobně prostudovat návrh smlouvy.

Nezapomeňte, že v posledních letech měl pronajímatel ze zákona právo nájemné jednostranně zvyšovat. Není tedy v situaci, že by, bez jakéhokoliv odůvodnění, mohl žádat okamžité zvýšení nájemného.

Chce-li pronajímatel měnit platnou nájemní smlouvu, měl by vám v příloze návrhu smlouvy toto navýšení odůvodnit. To znamená doložit, že nájemné, vybírané dle platné smlouvy, je podstatně nižší v porovnání s nájemným sjednaným v okolí, případně, že nepostačuje ke krytí nákladů údržby a nezbytných rekonstrukcí domu.

Pokud přistoupíte na zvýšení nájmu, měl by vám pronajímatel sdělit, co bude v domě v dohledné době několika let opravovat.

Dejte pozor na jakékoliv i nepatrné změny - například změnu smlouvy na dobu neurčitou na smlouvu na dobu určitou a podobně. S takovým návrhem doporučujeme vyhledat právní pomoc, ať u odborníků, v různých poradnách, nebo, a to nejlépe, u advokáta. V jednání, které směřuje k uzavření dohody, tedy dobrovolného závazku nájemníka platit vyšší nájemné, nemají místo bezprávné výhrůžky typu,, že “nájem bude vypovězen” či co si podobného. Uzavření dohody nemůže pronajímatel jakkoli vynucovat. Nájemní vztahy jsou dosud chráněny zákonem a výpověď nájemní smlouvy pronajímatelem lze uplatnit pouze s přivolením soudu (§ 711 občanského zákoníku).

Žaloba musí být odůvodněna. Podle mého názoru aby soud za stávajícího stavu přijal žalobu na úpravu nájemného, musí být návrh dohody, kterou pronajímatel nájemníkovi předložil, odůvodněný. Měl by obsahovat alespoň základní kalkulaci, kolik činí roční výběr stávajícího nájemného, kolik činí náklady na provoz domu a jak velký deficit pronajímateli vzniká; popřípadě by měl majitel doložit, že z pronájmu nemá žádný zisk. Zisk pronajímatele by přitom měl být “přiměřený”, jak uvádí zákon o cenách. Právě k úvaze o výši “přiměřeného zisku” je třeba, aby soud mohl posoudit sumu prokazatelných nákladů versus vybrané nájemné.

Protože však důkazy navrhuje žalobce, lze očekávat, že budou formulovány tak, aby vyjadřovaly nejen nezbytně nutné náklady na provoz a údržbu nemovitosti, ale aby inklinovaly ke zcela tržnímu, smluvnímu nájemnému, nejlépe na základě údajů získaných od realitních kanceláří, které pronajímají nové byty s výší nájmu nikterak neomezenou.

Nedělat mrtvého brouka. Obdržíte-li žalobou na zvýšení nájemného, je třeba pečlivě přečíst poučení, které soudy spolu s žalobním návrhem doručují. Procedura jednání soudů se v zájmu urychlení jejich práce v posledních letech podstatně změnila. Může nastat situace, že pokud se k žalobě nevyjádříte a nebudete reagovat, podstatně si zkomplikujete své důkazní postavení u soudu. V každém případě je po obdržení žaloby nejlepší obrátit se na advokáta přinejmenším s žádostí o konzultaci, anebo jej přímo zmocnit k zastupování. Náklady zastoupení pak uhradí ten, kdo ve sporu neuspěl, ve vašem případě žalobce. Bez odborné konzultace k takovým závěrům nelze dospět.

Fórum

Vaše jméno:
Váš E-mail:
Text:
	Opište ověřovací kód z obrázku!
	Odesláním tohoto příspěvku poskytujete souhlas se zpracováním osobních údajů podle GDPR.